Capitalismo liberal versus Capitalismo comunista ou socialista.
O paradoxo da casa própria: por que antigos países socialistas têm mais proprietários do que muitas economias liberais?
Existe uma aparente contradição no mundo contemporâneo. Países que se apresentam como defensores máximos da propriedade privada nem sempre possuem as maiores proporções de famílias proprietárias da casa onde vivem. Em sentido inverso, muitos países socialistas ou que passaram por regimes socialistas apresentam taxas extraordinariamente elevadas de propriedade residencial.
Como explicar esse paradoxo?
A resposta exige separar duas coisas que frequentemente são confundidas: a proteção jurídica da propriedade privada e a distribuição efetiva da propriedade entre a população.
Uma economia pode proteger intensamente o direito de comprar, vender, alugar, herdar e acumular imóveis, mas deixar grande parte da população permanentemente afastada da propriedade. Outra pode restringir o mercado imobiliário durante determinado período e, posteriormente, transferir grande quantidade de moradias às famílias que já as ocupavam.
Foi principalmente esse segundo processo que ocorreu em muitos países socialistas e pós-socialistas.
Não existem apenas dois capitalismos
É tentador dividir o mundo em dois modelos fundamentais: de um lado, o capitalismo liberal, com Estado reduzido e ampla mercantilização; de outro, aquilo que poderíamos chamar informalmente de “capitalismo comunista”, com forte presença estatal e competição econômica nos setores não controlados diretamente pelo governo.
Essa classificação capta uma diferença importante, mas precisa ser aperfeiçoada.
A expressão “capitalismo comunista” é contraditória em sentido estrito. O comunismo clássico propõe justamente a superação do capitalismo, da propriedade privada dos meios de produção e, em sua formulação final, do próprio Estado.
Para descrever economias como a chinesa ou algumas experiências pós-socialistas, são mais adequadas expressões como:
capitalismo de Estado;
socialismo de mercado;
economia mista dirigida pelo Estado;
economia de mercado sob direção política centralizada.
Também não existe um único capitalismo liberal. Há diferenças profundas entre o capitalismo norte-americano, o modelo social-democrata escandinavo, a economia social de mercado alemã e os sistemas asiáticos orientados pelo desenvolvimento estatal.
Portanto, mais do que dois sistemas puros, existe um espectro. Em uma extremidade, predomina a coordenação pelo mercado; na outra, a coordenação estatal. A maioria das economias reais combina elementos de ambos.
Propriedade privada não significa propriedade popular
O capitalismo liberal protege principalmente a liberdade de possuir e negociar propriedades. Isso não significa que a propriedade será distribuída de maneira ampla.
Em um mercado imobiliário liberalizado, a aquisição da casa depende normalmente de:
renda suficiente;
poupança para a entrada;
acesso ao crédito;
capacidade de pagar juros durante décadas;
estabilidade profissional;
disponibilidade de imóveis;
capacidade de competir com investidores e proprietários de múltiplas unidades.
A liberdade formal de comprar uma casa pode coexistir com a impossibilidade econômica de fazê-lo.
Uma família pode ter pleno direito jurídico à propriedade privada e, ainda assim, passar toda a vida pagando aluguel porque os preços dos imóveis cresceram mais rapidamente do que sua renda.
Ao mesmo tempo, empresas, fundos e indivíduos de alta renda podem acumular diversos imóveis. Nesse caso, existe muita propriedade privada, mas ela está concentrada em uma parcela relativamente pequena da sociedade.
É possível, portanto, haver um sistema profundamente favorável à propriedade privada sem que exista uma sociedade de pequenos proprietários.
Como funcionava a moradia nos países socialistas
Nos antigos regimes socialistas, grande parte das moradias urbanas era construída ou administrada pelo Estado, por municípios, empresas públicas ou cooperativas.
O ocupante geralmente não possuía o imóvel como propriedade plenamente negociável. Em compensação, recebia um direito de ocupação extremamente estável, frequentemente de duração indefinida e, na prática, transmissível à família.
Os aluguéis eram baixos e não correspondiam ao valor comercial do imóvel ou do terreno. A moradia era entendida prioritariamente como um bem de uso, e não como um investimento destinado à valorização patrimonial.
O sistema possuía problemas consideráveis:
longas filas por moradia;
escassez em determinadas regiões;
pouca liberdade de escolha;
burocracia;
unidades padronizadas;
manutenção insuficiente;
dificuldade para mudar de cidade ou ampliar a residência.
Apesar disso, o morador estava relativamente protegido contra despejos motivados por aumentos de aluguel e contra a especulação imobiliária.
Ele não era necessariamente proprietário no sentido jurídico, mas possuía uma segurança residencial que, em alguns aspectos, se aproximava da propriedade.
A grande privatização das moradias
Com o fim dos regimes socialistas europeus, especialmente durante a década de 1990, os novos governos herdaram um enorme estoque de apartamentos estatais ou municipais.
Em vez de vender todos esses imóveis a investidores pelo maior preço possível, muitos países os transferiram aos próprios ocupantes. Em alguns casos, as moradias foram vendidas por valores simbólicos ou fortemente subsidiados. Em outros, foram entregues gratuitamente.
Na Ucrânia, por exemplo, adotou-se a privatização gratuita das moradias em favor de seus residentes. O Banco Mundial descreve o processo como uma transferência direta dos imóveis estatais às famílias que já os ocupavam. (World Bank Blogs)
Esse processo pode ser chamado de privatização distributiva.
Não foi simplesmente a passagem de um patrimônio estatal para o setor privado. Foi a transformação de milhões de moradores em proprietários.
A OCDE observa que mais de 70% das famílias em diversos países da Europa Central e Oriental possuem suas residências sem hipoteca. A organização relaciona diretamente esse resultado à privatização das moradias estatais durante a transição para a economia de mercado, no início dos anos 1990. (ECOSCOPE)
Essa origem histórica ajuda a explicar por que países como Romênia, Eslováquia, Hungria e Croácia apresentam taxas de propriedade residencial muito superiores às de algumas economias liberais mais ricas.
Os números europeus
Em 2024, aproximadamente 68% da população da União Europeia vivia em uma residência pertencente ao próprio domicílio.
Na Romênia, essa proporção chegava a 94%; na Eslováquia, a 93%; na Hungria, a 92%; e na Croácia, a 91%. Todos esses países possuem experiências históricas ligadas ao socialismo de Estado.
Na Alemanha, ao contrário, 53% da população vivia de aluguel. Na Áustria, eram 46%, e na Dinamarca, 39%. (European Commission)
Isso não significa que Romênia ou Eslováquia sejam necessariamente mais prósperas ou ofereçam melhores condições habitacionais do que Alemanha, Áustria ou Dinamarca.
Significa apenas que a estrutura da propriedade residencial é diferente.
Em muitos países de capitalismo liberal europeu, o aluguel é socialmente aceito, juridicamente protegido e apoiado por políticas públicas, cooperativas ou associações habitacionais. A pessoa pode permanecer décadas no mesmo imóvel sem considerar a condição de inquilino uma situação necessariamente provisória.
Nos países pós-socialistas, ao contrário, a privatização em massa reduziu drasticamente o estoque de aluguel público e transformou a propriedade da moradia no regime dominante.
A variante chinesa
A China passou por processo semelhante, embora inserido em uma trajetória econômica diferente.
Durante parte do período socialista, muitas moradias urbanas eram fornecidas pelas unidades de trabalho e pelas empresas estatais. As reformas iniciadas no final dos anos 1980 e aprofundadas nos anos 1990 permitiram que grande parte dessas habitações fosse vendida aos trabalhadores por preços reduzidos.
Segundo estudos do Fundo Monetário Internacional, a reforma de 1988 estimulou a privatização das moradias, e uma parcela significativa dos imóveis de aluguel pertencentes às empresas estatais foi vendida a seus trabalhadores por valores baixos. Reformas posteriores encerraram gradualmente o antigo sistema de fornecimento de habitações pelas empresas e criaram um mercado residencial mais amplo. (eLibrary IMF)
A elevada taxa de propriedade residencial chinesa não resultou, portanto, apenas do funcionamento espontâneo do mercado. Ela foi parcialmente construída por uma grande transferência inicial de patrimônio e direitos residenciais.
Posteriormente, entretanto, a própria moradia transformou-se em importante forma de investimento, poupança e especulação. O país passou, assim, de um sistema predominantemente distributivo para uma combinação complexa de propriedade familiar, direção estatal e mercado imobiliário.
A casa própria pode esconder pobreza
A alta taxa de propriedade não deve ser confundida com alta qualidade de vida.
Uma pessoa pode possuir integralmente um apartamento e, ainda assim, não ter renda suficiente para:
reformá-lo;
substituir instalações elétricas;
melhorar o isolamento térmico;
pagar os custos do condomínio;
adaptar a residência à velhice;
mudar-se para uma região com mais empregos.
A OCDE destaca que grande parte do estoque residencial da Europa Central e Oriental é antigo e apresenta problemas de qualidade. Muitas famílias tornaram-se proprietárias, mas não possuem recursos para realizar a manutenção e a modernização necessárias. (ECOSCOPE)
A Romênia ilustra bem essa diferença. Embora 94% da população vivesse em moradia própria em 2024, aproximadamente 41% vivia em condições consideradas superlotadas. (European Commission)
Isso demonstra que existem pelo menos três questões distintas:
quem é juridicamente proprietário;
quem possui segurança de permanência;
quem vive em uma habitação adequada.
Uma boa política habitacional precisa responder às três.
Saúde, educação e moradia são mercadorias comuns?
Em sentido econômico rigoroso, saúde, educação e moradia não são necessariamente “bens públicos puros”. Um bem público puro, como a defesa nacional, caracteriza-se por ser difícil excluir alguém de seu uso e por o consumo de uma pessoa não reduzir significativamente o de outra.
Uma casa, uma consulta médica ou uma vaga escolar podem ser individualizadas e comercializadas.
Entretanto, saúde, educação e moradia são frequentemente consideradas bens sociais, direitos fundamentais ou bens meritórios, porque seu acesso produz efeitos que ultrapassam o indivíduo.
Uma população com moradia segura tende a apresentar:
melhor saúde;
maior estabilidade familiar;
melhor desempenho escolar;
menor vulnerabilidade à violência;
maior participação comunitária;
maior capacidade de planejamento de longo prazo.
Por isso, mesmo em economias capitalistas, esses setores raramente são deixados inteiramente ao mercado.
O verdadeiro contraste
O contraste fundamental não é simplesmente entre países que aceitam ou rejeitam a propriedade privada.
Ele está entre dois modos de acesso à propriedade.
No primeiro, que pode ser chamado de aquisição mercantil, o indivíduo precisa comprar a casa pelo preço determinado pelo mercado, utilizando renda, poupança e crédito.
No segundo, que podemos chamar de formação distributiva da propriedade, o Estado, uma cooperativa ou uma instituição social primeiro constrói, financia ou controla a moradia e depois transfere sua posse ou propriedade ao ocupante.
Os antigos países socialistas produziram altas taxas de proprietários porque, durante a transição, converteram um enorme patrimônio público em milhões de patrimônios familiares.
Já algumas economias liberais protegem intensamente a propriedade, mas não garantem que cada família consiga adquirir uma.
Podemos resumir o paradoxo da seguinte maneira:
O capitalismo liberal garante amplamente o direito de comprar propriedades, mas não necessariamente distribui os meios para adquiri-las. O legado socialista restringiu durante certo período o mercado imobiliário, mas posteriormente transferiu milhões de moradias aos seus ocupantes, criando sociedades com grande número de pequenos proprietários.
Qual seria um modelo mais equilibrado?
Não é necessário escolher entre a estatização completa da moradia e sua transformação integral em mercadoria financeira.
Um sistema equilibrado poderia combinar:
ampla construção de moradias sociais;
cooperativas habitacionais;
aluguel público ou comunitário de longo prazo;
proteção contra despejos arbitrários;
financiamento acessível para a primeira residência;
tributação progressiva sobre imóveis ociosos e múltiplas propriedades;
limites à especulação imobiliária;
programas de transferência gradual da propriedade aos moradores;
fundos permanentes para manutenção e renovação dos edifícios;
preservação de um mercado privado regulado.
A casa própria pode ser uma poderosa forma de segurança, autonomia e transmissão intergeracional de patrimônio. Mas não deve ser a única forma legítima de estabilidade residencial.
Uma família que vive em imóvel alugado com contrato protegido, preço acessível e garantia de permanência pode ter mais segurança do que outra que possui formalmente uma residência deteriorada, endividada ou sem recursos para manutenção.
Conclusão
A experiência histórica mostra que o mercado não é o único caminho para a formação da propriedade privada.
Paradoxalmente, alguns dos maiores processos de disseminação da casa própria ocorreram quando Estados socialistas ou pós-socialistas transferiram imóveis públicos aos seus ocupantes.
Isso revela uma diferença essencial entre defender a propriedade privada como princípio abstrato e construir uma sociedade na qual a propriedade esteja amplamente distribuída.
Uma economia pode ser altamente liberal e concentrar imóveis. Outra pode ter forte intervenção estatal e produzir milhões de pequenos proprietários.
A pergunta mais importante, portanto, não é apenas se a propriedade é pública ou privada. É preciso perguntar:
Quem consegue morar com segurança? Quem pode permanecer em sua comunidade? Quem acumula os imóveis? Quem assume os custos de manutenção? E quantas famílias possuem efetivo controle sobre o lugar onde vivem?
A qualidade de um sistema habitacional não deve ser medida apenas pela liberdade de comprar e vender. Deve ser avaliada por sua capacidade de garantir que ninguém seja privado de uma moradia digna e que o patrimônio imobiliário não se concentre progressivamente nas mãos de poucos.
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